0
0
สำนักวิจัย LPN-ศุภาลัย พยากรณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 65 อิงปัจจัยการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เปิดประเทศ ส่งออก เครื่องจักรขับเคลื่อนการเติบโต ห่วงโอมิครอนแรงเหวี่ยงกระทบกำลังซื้อ เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าลดลงได้ จับตาหนี้คนไทยพุ่ง แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (ลุมพินี วิสดอม) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ว่า จากการคาดการณ์ของทีมวิจัย “ลุมพินี วิสดอม” ได้มีการปรับการคาดการณ์จากเดิมที่คาดไว้เมื่อปลายปี 2564 ว่าตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโต 15-20% มาอยู่ที่อัตราการเติบโต 5-20% โดยการปรับการคาดการณ์เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” ในช่วงปลายปี 2564 ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2565 ทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาวะการค้าการลงทุนซื้อหวยออนไลน์ถูกกฎหมายมั่นใจได้ และห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) ทั่วโลก รวมถึงเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวและการส่งออกที่เป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศ
“ลุมพินี วิสดอม” ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 65 ออกเป็น 3 ความเป็นไปได้ (3-Scenarios) โดยอ้างอิงจากการคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2565 ของธนาคารโลก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ตามแนวทางของกระทรวงสาธารณสุข
กรณี Base Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ภายในไตรมาสแรกของปี 65 ภาคการส่งออกเติบโตได้ 5-8% จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่น้อยกว่า 5 ล้านคน เศรษฐกิจโลกเติบโตที่อัตรา 3.6% ตามการคาดการณ์ของธนาคารโลก และเศรษฐกิจไทยเติบโตที่ 3.6-4% ตามการคาดการณ์ของ ธปท.และสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเติบโตในอัตรา 10-20% โดยคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ 78,000-84,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 292,000-318,000 ล้านบาท
กรณี Worse Case สามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ในครึ่งแรกของปี 65 กระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในอัตราที่ต่ำกว่า 3% ต่อปี ภาคการส่งออกเติบโตต่ำกว่า 5% จำนวนนักท่องเที่ยวน้อยกว่า 5 ล้านคน และ เศรษฐกิจโลกเติบโตน้อยกว่า 3.6% ตลาดอสังหาฯ จะมีอัตาการเติบโต 5-10% โดยคาดว่า ผู้ประกอบการจะชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปีมาอยู่ในครึ่งหลังของปี ทำให้จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 66,000-78,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 278,000-292,000 ล้านบาท
และกรณี Worst Case ควบคุมการแพร่ระบาดในไตรมาสสุดท้ายของปี 65 ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจโลก ภาคการส่งออกและภาคการท่องเที่ยว ทำให้เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% และมีผลให้ภาคอสังหาฯ มีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 3-5% จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 60,000-66,000 หน่วยมูลค่า 273,000-278,000 ล้านบาท
“ตลาดอสังหาฯ ปี 2565 นอกจากจะเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงโอมิครอนแล้ว ยังต้องเผชิญกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงแตะระดับร้อยละ 90 ของ GDP และความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว และวางกลยุทธ์ธุรกิจเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและเพิ่มยอดขายอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่จะได้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสม” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
คาดปี 65 ยอดขายอสังหาฯ ฟื้นกลับมาก่อนโควิด
ด้านฝ่ายวิจัย บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ทำการประมาณการพฤติกรรมของอัตราการขายจากสินค้าที่นำออกขายโดยรวม (%Sold) เปรียบเทียบกับอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (%GDP)
ภายใต้ข้อสมติฐานที่ว่า ผลผลิตมวลรวมในประเทศของปี 65 จะมีอัตราการเจริญเติบโตที่ 3% และไม่มีการระบาดของโรคโควิด-19 ระลอกใหม่ จึงพยากรณ์ได้ว่าอัตราการขายของตลาดจะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับ 34% ซึ่งต่ำกว่าปี 2561 แต่สูงกว่าปี 2562 หรือปีก่อนการระบาดของโรคโควิด-19 เล็กน้อย
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลในอดีตแสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2555-2562 จะอยู่ในช่วงประมาณ 110,000-130,000 หน่วยต่อปี แต่ในภาวะเช่นปี 2565 คาดว่าอุปทานน่าจะอยู่ในช่วง 90,000-100,000 หน่วย โดยจากการประมาณการจากแบบจำลองสามารถทำนายได้ว่า ภาวะการขายมีความเป็นไปได้ในระดับกลางที่จะกลับมาที่ 100,000 หน่วยได้อีกครั้ง หรืออีกนัยหนึ่งคือ ภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะกลับไปสู่ปี 62 หรือปีก่อนการเกิดโรคระบาด
การกลับมาฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของไทย ที่แม้ว่าในปี 65 จะคาดการณ์ว่าการเติบโตจะดีขึ้นเล็กน้อยในอัตราราว 3% ตามการกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว และการกลับมาดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบอีกครั้ง ทว่ากิจการท่องเที่ยวที่ส่วนใหญ่ก่อนการแพร่ระบาดโรคโควิด-19 นั้นยังคงหายไป คาดว่าหายไปราวสามในสี่ส่วนจากสถานการณ์ปกติ จะเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถกลับสู่ค่าเฉลี่ยได้ในระยะสั้น
นอกจากนี้ ราคาน้ำมันที่ไม่อาจสูงขึ้นต่อไปอีกในปี 65 หรือแม้แต่ลดลงยังเป็นแรงกดดันในทางลบต่อภาคการค้าระหว่างประเทศ แม้ว่าการส่งออกจะยังคงดีอยู่ก็ตาม ปัจจัยข้างต้นจะส่งผลกระทบต่อไปเป็นสัดส่วนต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ตามที่ได้ประมาณการข้างต้น
